윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수
전문분야 : 법률, 정책, 투자, 평가
어느 정부에서나 부동산 문제는 뜨거운 감자가 돼 왔었음을 익히 경험하셨겠지요. 값이 오르게 되면 호떡집에 불이 난 듯 여기 저기 물을 뿌려왔었고, 값이 내려가게 되면 슬슬 부양책을 내 놓았습니다. 거래가 끊어지게 되면 안정이라 하던가요?
외환위기 이후 김대중 정부에서는 5년 양도세 비과세, 분양권 전매 등 투자하기 좋은 여건을 만들어 주었고, 노무현 정부 때에는 파주에서부터 전라도 해안선까지 부동산마다 지뢰를 심어 옴짝 딸싹 못하게 했었지요. 이명박 정부에서는 오르지도 말고 내리지도 말고, 라는 식으로 규제와 공급을 병행하여 시행하고 있음이 눈에 들어옵니다.
형제 중에 말썽꾸러기가 있게 되면 부모님으로부터 늘 단체기합을 받았던 경험이 있습니다. 다른 형제들은 모두 낮은 자세에서 움직이고 있는데 강남이란 형제가 꼭 말썽을 부려 자신은 물론이고 다른 형제들까지 풀이 죽게 만들고 있음이 요즘 부동산 시장의 현주소로군요.
아마 강남이라는 꽃은 향기도 좋고 꿀이 많기 때문에 벌과 나비들이 모두 그 꽃으로 가기를 원하기 때문일까요. 어차피 한평생 태어날 바엔 향기도 좋고 꿀이 많은 강남에서 태어났거나 비닐하우스를 치더라도 강남에다 말뚝을 박았어야 했는데 겨우 1%만 갔고, 99%는 가지를 못했으니 그도 다 제 복이라는 생각이 듭니다.
이제 어차피 강남입성은 늦었고 제 2강남이라도 찾아봐야할 터인데 그게 문제로군요. 그러나 공짜로 집을 주겠으니 강남 가서 살라 해도 싫다는 사람도 있는 걸 보노라면 꼭 강남이 좋은 것만은 아닌 듯싶습니다. 잘난 사람은 잘난 대로 살고 못난 사람은 못난 대로 사는 게 유행가에서는 요지경이라 합디다마는,
인생에 있어서 집이란 도대체 어떤 존재일까요? 의식주의 일부분일 뿐임에도 문화의 발달로 인해 살기 좋은 곳이라야 되고, 살기 좋은 곳으로만 모이다 보니 전라도와 경상도의 5천만 원짜리 아파트가 강남에서는 10억 가까이 되는 모양입니다. 그래서 필자는 천 원짜리를 쌓아 놓은 돈의 부피나 강남의 아파트 부피가 거의 같을 거라는 억지를 부리고 있는 거지요.
<<부동산 상승을 잡는 포수들>>
김대중 정부에서는 어려운 집에 퍼주기를 좋아했었지요. 외환위기 후 미분양 아파트에 세제혜택을 입은 주택이 지금도 많이 있으니까요. 노무현 정부에서는 잘 사는 집에 말뚝 박기를 좋아했던가요. 말뚝을 열두어 개 박고 보니 “그물코가 천이면 걸릴 때도 있다”는 속담처럼 부동산을 잡는 포수는 대출규제라는 사실을 알게 되었던 것입니다. 하하,
지금 이명박 정부에서 긴요하게 써먹고 있는 방법이 되었네요. 그런데 이제 한술 더 떠서 집값이 오르는 지역에는 그린벨트를 풀어서 폭탄물량을 공급하는 아이디어를 짜내게 된 것입니다. 전세나 월세로 살고 있는 서울의 벌과 나비들은 반값으로 새로 피는 꽃을 찾아 보따리를 싸야 할 형편이 됐다고 봐야 하겠습니다.
이게 자그마치 이것저것 합쳐 60만 가구나 되기 때문에 앞으로 서울의 집값은 “한동안 뜸했었지”가 아니라 “오래 만에 오셨습니다.”가 될 수 있지 않을까요? 아무튼 춘향이와 몽룡이가 헤어졌던 세월보다 짧지는 않으리라 보는데 여러분들께서는 어떻게 생각하십니까?
1980년대부터 정부마다 부동산으로 골치를 앓아 왔었는데 이젠 골치 아플 일이 없게 돼 버렸네요. 그동안 못 찾았던 꾀꼬리를 찾았으니까 말입니다. 부동산이 움직이면 언제든지 대출 조여 매고, 오르는 곳에 새로 짓는다는 공식이 세워졌다고 보는 게 옳은 판단일 것 같습니다.
이명박 정부는 숨은 카드를 또 가지고 있습니다. 앞으로 서울은 재건축을 조여 매면 부동산시장에 숨이 막힌다는 사실도 알게 된 것입니다. 서울은 재건축, 재개발, 뉴타운 등 사업으로 일관할 것인데 가다가 잠시 쉬라고 하면 어쩔 수 없이 시장은 잠을 자야 하지 않겠는지요.
<<인구 줄어 집값 내릴까?>>
30대 여성들이 애를 낳지 않으려고 피해 다니는 바람에 인구가 줄어든다고 하더군요. 어린애 낳아 기르려다 애써 잡은 직장 잃게 되면 돈 못 벌고, 돈은 더 써야 하기 때문에 직장 핑계, 돈 핑계 대면서 나이 40을 바라보게 된다지요.
아예 결혼을 미루거나 독신으로 살려는 여자 분들도 많지만 결혼을 했어도 출산을 보류하고 있다거나 나중에 하나 쯤 가져 보겠다고 하는 말을 직접 듣기도 했습니다. 벌과 나비가 줄어들면 강남이라는 꽃은 누굴 위해 필 것인지?
필자는 어려운 시절에도 넷을 낳았으므로 할 일 다 했다, 라는 자부심을 갖고 있는데 지금 와서 사람이 부족하다 하니 이 일을 어찌해야 할지 모르겠군요. 이 나이에 몇을 더 낳아서 숫자를 채울 수도 없는 일이고 이거 원,
그러나 인구가 줄어도 집값 내릴 염려는 없을 것이니 안심하시라는 말씀을 드립니다. 2018년경부터 벌과 나비는 다소 줄어들지언정 독신자가 많아 가구 수는 늘어날 형편이고, 문화수준이 높아져서 혼자 살아도 좋은 집을 가지려 할 테니까 말입니다.
낙관은 이르지만 경기회복 속도도 빠르고 소비지수도 2000년대 초반 수준을 돌파했다고 하더군요. 그렇다면 앞으로 유동성은 넘치게 돼 있습니다. 인프레를 이겨 낼 실문자산인 부동산이 값이 내릴까요? 그럴 리 없을 것입니다.
<<부동산은 경험으로 승부하라>>
부동산은 누가 뭐래도 경험이 없으면 꿀이 흐르는 꽃을 찾기 어렵다는 말씀을 드립니다. 아름다운 꽃에 꿀이 많을 것 같지만 꿀이 없는 꽃도 있고, 향기가 없는 꽃도 있거든요. 어느 공주는 영특했기에 중국에서 보내온 모란꽃 그림에 벌과 나비가 없음을 보고 향기가 없는 꽃이라고 했겠지만 보통사람들로서는 그걸 알아내기가 그리 쉬운 일이 아니라는 뜻입니다.
요즘 신안 앞 바다와 서해엔 물 반, 조기. 꽃게. 홍어 반이고 서울과 수도권에는 사람 반, 아파트 반이라는 표현이 무리는 아닐 겁니다. 보금자리 4개 지구를 비롯해서 별내, 한강신도시, 서울역 부근, 청라, 광명, 광교, 판교, 동작, 휘경, 고덕, 김포, 고양, 영종, 송내 등 일일이 헤아리기가 어렵군요.
물론 다 좋은 곳이면 좋겠습니다마는 이렇게 물량이 폭탄 돌리기를 할 때에는 그야말로 꿀이 흐를 꽃을 찾아야 하고, 벌과 나비의 눈으로 부동산을 봐야 하지 않겠는지요. 다 좋은 것 같지만 그렇지 않는 곳도 있다는 뜻입니다.
가격이 비싼 곳, 투자자가 많이 몰려 입주 때 너나없이 전세를 놓거나 분양권으로 던지려고 하는 곳의 청약은 신중을 기해야 하겠지요. 분양하는 곳마다 호재는 있다고 하지만 그 호재라는 건 신기루와 같은 것이어서 자칫 뜬구름 잡는 격임을 명심하셔야 할 것입니다
<<전망과 대처 방법은?>>
앞으로 상당 기간 부동산 시장은 동상이몽에서 깨어나지 못할 것이라는 의견입니다. 같은 침대에 누워 있으면서 부부간에 등을 돌려 눕듯이 말입니다. 매도자들과 매수자들 간에 가격상의 갭이 커서 쉽게 계약이 성사되지도 않을뿐더러 대출규제로 인한 자금사정이 원활치 못하여 자꾸만 시장은 옆으로 끌려가게 될 것이라는 말씀이지요.
기존 주택 시장이 잠잠해지자 대출규제가 없는 신규분양시장이 기다렸다는 듯이 폭탄주를 돌리고 있는데 폭탄주 마시고 실없는 소리 했다가 옷을 벗었던 고관대직들이 있었지요. 원래 폭탄주라는 게 사람 잡는 술이거든요. 폭탄주는 3일 동안 취하지만 아파트 폭탄주에 걸리게 되면 돈도 손해 보고, 3년 내지 5년 동안 고생하신다는 사실도 아셨으면 좋겠습니다.
신규분양시장이 썰물처럼 빠져 나가게 되면 그 다음에 오는 건 또 미분양이겠지요. 2010.2.11.까지만 분양을 받게 되면 양도세 감면혜택을 받는 곳이 추가로 생길 수 있을 텐데 문제는 살고 있는 집이 팔려야 이사를 가지요. 요즘은 땅까지 움직이고 있다는 기별이 옵디다. 땅이 움직임은 그만큼 유동성이 좋아진다는 뜻이 되겠네요. 골라잡을 수 있는 세상인데 “원인은 한 가지 또 돈”이로군요.
쏟아지는 아파트- “너도 가니 나도 가겠다.” 고 뒤따라 가다가 자칫 꿀이 없는 꽃에 앉을까봐 두렵습니다. 실수는 꼭 이럴 때 하는 것이니까요. 좌우를 살피기도 하고 경험자의 얘기를 들어가면서 천천히 가시기 바랍니다.
신규분양시장이 북새통을 이루는 사이 경험 있는 벌과 나비는 지금 이 시간도 값이 내려있는 기존 주택시장과 3.3㎡당 700만 원 짜리 대형의 기존 미분양 시장을 유유히 나르고 있음이 눈에 보입니다. 필자야 돋보기를 끼고 있으니 잘 보이겠지만,
수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
내 집 마련 아카데미 회장
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