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1.창업을위한 의식전환
1.자신의 이해
가,자신의 행동습관 유형 확인
[1].주어진일만 열심히 하는 모범형 -도전과 주관적 의사결정 능력 보강에 주력
[2].일을 잘 저지르지만 마무리가 안되는 스타일 -현실감각을 익히고 계획에 의한추진방법과 침착성 보강에주력
[3].남의 뒤에서 무사안일만 추구하는 스타일 -입으로는 식사만하고 적극적인사고와 책임감 고취에 주력
[4].간섭을 싫어하고 책임감을 가지고 스스로 일하는 스타일 -주관성과 객관성을 조화시키는 자기연습
[5].사전기획과빈틈없는 마무리를 하는 스타일 -융통성과 사업가가 되기위한 큰사람이 되기위한 훈련이 필요
나.자신의 나쁜습관과 버릇 개선
[1].내성향과외향성을 적절히 조율하면서 그것에 표현 타이밍 만들기 및 조율에 시기 판단법을 익힌다
[2].편견,나쁜습관 ,성격장애 개선 -로얄병,도끼병,신경질 ,급한성격,
[3]. 현명한 중개업자가 되기위한 큰사람의 좌표 만들기 - 그래 너잘났다 도둑놈아
다,자신의 위치환경 확인
[1].직장인,부동산과 관련없는 업종 종사자. -투자자로서 중개업의 이해단계설정에 문제
[2].부동산관련업 종사자 -중개업의 올바른 이해와 미래지향적 목표 설정
2.중개업 창업 학습에 목표
가,내부적으로는 지신에 결단력 확보를 위한 학습
나.외부적으로는 고객과시장의 접근과 이해라는 문제에 접근
3.창업학습에서 예습과 준비에 중요성
가,프로에 학습은 6~70%에 자기연습으로 3~40&에 결정적 기술을 자기화할수 있는 길 안내를 받고 이해할수 있다
나,창업준미에 우등생은 업무에서도 우등생인 이유
4,중개업의 성격
중개업은 써비스 업이다
-목표는 시장과 고객에 있다
-고객이라 함은 일반고객과 업자고객을 들 수 있다.
-전문기술을 고객이 이해가 가능토록 평범하게 접근시키는 마케팅 이다
-고객을 끄는힘 1차[외모]-- 2차[말과행동]--3차[인격]
5,중개업에 임하는 자세
[1],현장학습을 통한 자신감 회복
[2],고민하지 않는 성공은 없다
[3],스스로를 자랑스럽게 생각하지 않으면 힘을 잃는다.
[4],체력과건강을 먼저 준비하라
[5],새로운 도전에 두려움을 버리고 행동하라
[6],현실을 중시하고 일을 내일로 미루지 말며 과거에서 현실을 끌어내고 현실에서 미래를 연결시키는 안목으로 임하라
[7],정보와정책 그리고 주변의 움직임을 주시하라.
6,창업을 위한 자기 혁신
[1],아마에서 프로로 전환을 인정하고 깨달음이 있어야 한다
[2],법률해석에 의존한 교과서적 단답 사고에서 현실에의한 다양한경 우에서 답을 찾아라.
[3],프로조건을 충족키위한 성장단계에서 프로다운 나만에 개성이필요함
[4],자기만족을 위한지식충전에서 고객과현실을 위한 지식과경험충전에 연속
[5],법이나 제도가 아니라, 고객의 마음과 의식에 들어가는 직업이다. 업에중심 이라는사고에서 고객의 마음이 중개업에 중심이 되는사고
[6],중개사/동료간 동질화 우선의식에서 개별적이고 선,악의에 경쟁의 시장
7,경영자로서 사고와 판단을 가저야 한다
- 사장학에 의미와 철학을 이해하지 못하면 실패한다.
2.창업과 실무계획
1.목표:목표와 계획이 없는 시작은 희망사항에 실천이다
-쉽게 생각하고 시작하면 쉽게 포기하게 된다
-목표가 있어야 경영에 방향과 방법생기고 관리된다
-목표가 있어야 고객에게 전달되는 힘이 생긴다
-목표가 있어야 경영에 이유가 설득된다
-목표가 없으면 단순한 경기에 의존한 경영이 된다
이는 불경기시에는 무억을 해야할지 모르는 무능에 빠진다
2,중개업의 실패원인
-입지선정의 잘못[시장판단의 국지적인 원인]
-업무능력의 부족 [고객에 의존한경영/무엇을 해야 나아지는지 모른다]
-직업의식 부족[남을 따라하는 경영]
-경험부족으로 고객과 시장의 변화를 감지하지 못하고 대처하지 못한 경우
3. 중개업에서 생존확률
3 : 3 : 7
4.중개업 개업적기
[1],주거지:설전후[기상변화 추이변수],휴가전후
[2],신규단지:분양직전,마지막중도금,잔금납부전후 -과열기에서는 접근할수 있을 때 늦다해도 개업적기다
[3],기타:방학기간,이주시장,입주2년차[1차도래기],짝수해.
[4],주관적 개업적기: 중개업에 대한 자신감이 충만해 올랐을 때
5,창업계획 수립절차
[1],가 사업계획서 작성
[2],현지확인과시장조사를 통한 현장실습
[3],본 사업계획서 작성 -반드시 가사업계획서와의 오차를 확인 분석
[4],사업계획 추진과정의 느낌과 생각을 정리하며 경영 철학을 성립 시킨다
[5],창업후 완성된 사업계획서는 향후경영토대로 삼고 사무소이전시 기초 자료로 활용한다
6,중개업 진출계층
[1] ~97,중개업 주변인/연고자 -보수적/폐쇠적/독자적 자기경영 추구
[2] ~98,구조조정에의한 기업출신진출/금융,건설 -조직과 경영의 생리를 이해하기 시작
[3] ~2000,미취업생/변호사/금융기관이 진출시도 -부동산시장에서 새로운 방향을 시도하려함
[4] ~01.02,정보화세대이면서 대중을 이해하는 보편 ,대중적직업으로 인식 -현실적인 다양한 경영방법 접목을 시도 하지만 본질이해 부족이 과제 -무엇이든지 가능성을 향한 접근
7,중개업에 적응기간
6월:단일 전문업종에 시장마케팅 적응기간
1년:시장변화에 4계절 이해
2년: 임대차 시장에 변화를 이해
3-4년:중개업을 객관적으로 보게되는 시기[갈등의시기]
5년:분양등 개발전문시장 완성에 필요한 시간
10년: 부동산경기를 이해할수 있는 기간
8. 중개업 창업에 필요한 최소 기간
개인:3-6월
법인:6월-1년
9,중개업 창업에 방향
[1],자본으로 창업
[2],노력으로 창업
[3],운영자금수입을 만들며 창업[창업=영업]
[4],공동협력으로 창업
[5],간접 창업
10,중개업 종별선정
[1],법인의 장단점
가. 장점: 대형화로 신뢰감및공신력을 인정받기 용이하나 업무에 성실성이 확보되지 못하면 역작용만 나타난다 -종합부동산활동과 전문화가 용이하다. 인적볼륨에 의한 시너지를 만들어 낼 수 있고, 전문특화를 할 수 있습니다.
나. 단점 : 수입이 고르지 못한 시장특성상 경영에 연속성에 어려움과 조직관리에 어려움이 과제임
[2] 개인중개업자
장점 :
1. 개인의 능력을 최대한 발휘할 수 있다.
2. 신속한 결정가능-착오위험상존 [개인능력에만 의존]
3. 책임경영과 인간적 고객관리가 가능 -중개업의 성격상 큰의미가 있다. -대표자에 인격에 의존도가 절대적이다
4. 주변인에 도움을 받기쉽다 -하지만 전문정보 수집/교류에 한계성/폐쇠성이 있다
5. 저비용 고효율에 경영성과를 기대해 볼수 있으나 -전문성 이미지 성립이 어렵다
단점 :
1. 자본과 경영의 폐쇄성, 정보의 폐쇄성을 불러올 수 있다.
2. 개인에 능력과 인격에 따라 성패가 직결된다.
[3] 합동사무소
업무의 효율적인 수행과 사무소 공동 활용
2인 이상 구성 설치 - 운영규약, 직원채용 해고 등의 합의된 문서에 중개업자 연명과 서명날인 필요
합동사무소의 장단점
-.합동사무소는 경영에 문제보다 상호갈등이 문제
-.사무실 유지관리비 절감과 상호간 바이오 리듬 보완
-.신속한 판단이 가능
-. 법인과개인에 장점만 살릴수 있다
-.적정한 경쟁이 활력을 준다
-.신뢰도나 공신력이 비교적 높다
11,창업/동업/소속공인중개사의 선택문제 -일반경기:창업이 중개업 이해와 진실접근에 시간을 단축시킨다 -경기 상승기
a.자신의 능력과 환경에 따라 차이가 있다
b.창업
c,소속공인중개사가 빠른 경기흐름에서동료가 실수를 막아주고 고수익을 기대할 수 있는 시장도 있다
*** 허가대여의 유혹과 위험성 ***
12,창업에서 부의 축척시기
-부동산경기 10년주기설에 기인하면 10 -15년에 한번 기회에서 3 -4년의 결정기가 오지만 초보자는 이를 확인하는데 1 -2년 을 소비한다
13, 사무소 수입의 위험도 판단
-주거시장/유흥업소/단독
-분양/택지시장
14, 창업목적에 따른 현실관리
[1] 생계형 창업 -,고객을 대상으로 하는창업[불특정 다수를 대상으로함] -,시장을 보고 입지를 결정
-,최소수입을 예상할수 있는 안정위주 선택
[2],사업형 창업 -경기와정책 흐름에따른 개발시장에 진출 -기획/개발에 의한 시장적응형태 -물건/정보/거래처 관리에 고차원성이 요구됨 -1물1건주의 및 24시간 관리개념이 필요
15, 직원과 동업자 구성
[1],지역환경과 주시장 환경에 따른 선택이 필요
[2],공과사를 구분하는 씨스템 장치가 필수적임 -운영규약,내규,규칙,약정....
16,혐력업체 구성
[1],포괄적 협력업체 구성
[2],보완적 협력업체 구성 -평형보완/업종협력/지역[위치]협력
[3],조건적 협력업체구성-건설사/분양사/조건에 의한 진출시
17,시장진입과 타이밍 판단
[1],사무소 임대차기간과 지역부동산 경기타이밍과 상관성
[2],개발지 1세대업소 인수시 시기의 적정성 판단
[3],기존업소 인수시 시장에서 신뢰도 및 권리금 적정성 판단
18,부동산 시장경기 및창업경기 판단
국내외 경기전망과 국내정책과 부동산경기를 확인하고 주업종을 찾아내고 개업하고자 하는지역 경기와 연관성을 풀어 판단한다
19,현 부동산 시장환경
수요와공급 주체 및 객체의 행동 타이밍이 빨라지고 있다. 공급:시행사,건설사,의 난립으로 시장이 있으면 언제든지 단기간에 대량공급이 가능한 환경 수요:수익이 있으면 충분한 자본력을 가진 시장이지만 자본에 편충이 시장변화에 급변성에 변수를 가지고 있다 -재테크 타이밍의 단기화/공생의 투자전략 -불확실성이 내재된 시장에서는 신속/정확/안전한 수익을
추구한다
20.시장에서 왕따문제
[1],관련협회,지회,분회,지역친목회 활용
[2],기존업소 인수
[3],동업/합동사무소/직원으로 단계적 진입
[4],공작경영[거래처/유인]
[5],무시하는 독자경영[관습은 존중해야함]
21,중개업소 차별화 전략
[1],사업에서 자본에 투입은 생산을 전제로 이루어저야 한다
일반시장:단아한 분위기,지역정서 분위기로 고객관리 능력으로 승부
경쟁시장:차별화 하지 않으면 두각을 나타낼수 없다 [중개업은 1등만 존재하기 때문]
22,경영관리
[1],고객과물건에 진실성을 파악하는 마케팅
[2],매도,매수중 일방은 확실한 파트너로 하는 경영마케팅
[3],출퇴근은 고객과의 약속 |