[절세테크]'농가주택을 헐어라'
도시 아파트에 살고 있는 A씨는 몇 년 후에 있을 정년퇴임 이후에 살 전원주택을 찾아 도시 근교에 있는 농가주택을 새로 구입했다. 차로 30분만 가면 대형마트와 백화점 등이 있어 교통편도 안성맞춤이었지만, 집이 낡아 살기가 불편해 보였다.
A씨는 그대로 사용하기에는 무리가 있을 것 같아 농가주택을 부수고 신축공사를 해야겠다는 생각을 했다. 주변에 비해 가격이 적당한 것 같아서 구입했지만, 새로 지어야 돼 오히려 돈이 더 들어가게 된 것.
A씨의 큰딸은 이런 A씨의 마음을 아는지 모르는지 농가주택 구입으로 2주택자가 됐기 때문에 농가주택으로 이사가기 위해 기존의 아파트를 팔게 되면 더 높은 양도소득세를 내야한다는 소리를 툭 내뱉었다.
그러나 A씨 같은 경우 어차피 농가주택을 헐고 신축공사를 해야 하기 때문에 이 주택을 나대지 상태로 유지하거나 신축주택 취득시기 전까지 기존 아파트를 팔아버리면 1세대 1주택으로 인정받아 높은 세율의 양도세를 내지 않아도 된다.
□나대지 신축주택 취득 전에 나머지 주택 팔아라= 국세청에 따르면 대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들 중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴하면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶어 미리 농가주택을 구입하는 경우가 있지만, 이럴 때 양도세 문제가 발생한다.
아파트 한 채를 보유한 상태에서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택자가 되기 때문에 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도세가 과세되기 때문.
만약 기존에 보유한 아파트가 보유한지 3년이 지났다면(서울 및 5대 신도시는 2년 거주) 양도차익이 6억원 이상일 때 1주택자는 6억원까지 비과세 혜택을 받지만, 2주택자는 이런 비과세 혜택을 받을 수 없어 더 많은 세금을 내야 한다.
그러나 국세청은 이런 경우 세법 규정을 잘 이용하면 양도세를 내지 않을 수도 있다고 말한다. 국내에 두 개의 주택을 소유하는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 한 개의 주택만을 소유한 것으로 보기 때문.
또한 주택을 신축(재개발, 재건축은 제외)할 때는 신축주택의 취득시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지 1주택자로 보기 때문에 취득하기 전에 기존의 주택을 팔아버리면 1주택자를 기준으로 양도세가 매겨져 세금이 비과세되거나 줄어들게 된다.
국세청은 "농가주택을 헐어버릴 경우 나중에 멸실사실을 입증해야 하는 번거로움을 없애기 위해 멸실신고를 하고 건축물관리 등 공부를 정리해두는 것이 좋다"며 충고한다. <도움: 국세청>
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