“일시적 1가구 2주택은 세법상 1주택으로 간주된다던데, 청약은 왜 1순위가 제한되나요?” 연말 알짜 아파트 분양이 대거 쏟아지면서 청약 희망자들도 막바지 점검에 열을 올리고 있다. 자칫 사소한 실수로 소중한 내 집 마련의 기회를 잃을 수 있기 때문이다. 특히 투기과열지구 내 1순위 청약이 제한되는 1가구 2주택자의 경우 세법상과 청약상의 기준이 달라 주의를 기울여야 한다.
<세금은 중과세, 청약은 이상 ‘無’>
세법상으로는 1가구 2주택으로 양도세 중과가 적용되지만 청약상으로는 1주택으로 간주되 아무런 제한이 없는 경우가 있다.
예컨대 각각 집 1채씩을 보유한 부부가 세대분리를 했다면, 소득세법상으로는 1가구 2주택자로 분류된다. 세법에서는 부부가 세대분리를 했더라도 무조건 1세대로 보기 때문이다. 설령 별거를 하고 있어 동거를 하지 않더라도 이혼이라는 과정을 거쳐 법적으로 남남이 되기 전까지는 영원한 1세대로 간주돼 양도세 중과 대상자가 된다.
하지만 아파트 분양을 받기 위해 ‘주택공급에관한규칙’을 적용 받을 경우 상황은 달라진다. 이때는 서류상 등재돼 있는 그대로를 1세대의 기준으로 보는 덕분이다. 이에 각각 1주택을 가지고 있는 부부가 세대분리를 해놓았다면 남편, 부인은 1가구 1주택자로 따로 취급되며, 투기과열지구 내라도 1순위 청약자격을 유지할 수 있다.
만 60세 이상 부모와 함께 사는 자녀도 이와 마찬가지. 세법에서 정의하는 1세대란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족으로, 장성한 자녀라도 부모와 함께 살면 1세대로 보는 게 원칙이다. 따라서 부모와 자녀 모두가 주택을 소유한 상태로 세대를 같이 하고 있다면 1가구 2주택자로 판단한다.
반면 주택공급에관한규칙상에는 만 60세 이상 노부모가 소유한 집은 주택수에 산정하지 않는다는 예외규정을 두고 있다. 물론 이는 부모와 함께 사는 자녀가 청약을 할 때 한하며, 부모 본인이 청약통장을 사용하는데는 제한이 따른다는 점을 염두에 둬야 한다.
<청약은 제한, 세금은 걱정 ‘無’>
반대로 청약상으로는 1가구 2주택자로 취급돼 1순위 자격이 제한되지만 세법상에서는 1가구 1주택자로 간주하는 경우도 있다.
수도권·광역시 내 도농복합지역(군지역, 읍·면지역 등)에 위치한 기준시가 3억 원 이하 주택, 수도권·광역시 외 지역의 기준시가 3억 원 이하 주택이 대표적이다. 이들 주택은 소득세법에서 정한 중과세 예외 대상으로 주택수 산정에 포함하지 않고 있다. 따라서 2채 모두 또는 2채 중 1채라도 해당 주택을 가지고 있다면 1가구 2주택 양도세 중과 걱정은 하지 않아도 좋다.
그런데 이들 주택이 청약 걱정까지 덜어주는 것은 아니다. 주택공급에관한규칙에서는 비도시지역의 일부 단독주택만을 예외 규정으로 두고 있을 뿐 대부분의 주택을 주택수에 포함하고 있는 것이다. 2주택 모두가 도농복합지역 또는 지방의 기준시가 3억 원 이하 주택이라 하더라도 아파트 청약시에는 1순위 자격이 제한되게 된다.
이사, 세대합가 등으로 일시적 1가구 2주택자가 됐을 때도 이와 같은 규정이 적용된다. 소득세법에서는 이사하는 과정에서 일시적인 2주택자가 됐을 때는 1년, 혼인 및 부모 봉양 등의 사유로 2주택자가 됐을 때는 2년간의 유예기간을 준다. 이 기간에는 주택 2채 중 1채를 처분하더라도 2주택자로 보지 않아 양도세 중과가 이뤄지지 않는다.
그러나 입주자모집공고일 현재 어떠한 이유로든 2주택을 소유하고 있다면 청약에서는 1순위 자격을 제한한다. 청약을 앞두고 있다면 기존 집을 완벽히 넘기고 난 후 새 집을 구입해야 1순위 제한이라는 낭패를 보지 않는다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr | |
