좋은 아파트 고르기,,5가지,, 옮겨왔습니다
좋은 아파트 고르는 기본 상식_5가지
공식
최근 전세난으로 내집마련에 나서는 수요자들이 늘고 있다. 그런데 공급과잉이니 금리인상이니 하는 뉴스를 접할 때면 ‘큰맘 먹고구입한 내집의 가격이 떨어지지 않을까?’ 하는 고민이 들기도 한다.
이처럼 집을 사긴 사야겠는데 가격이 내려갈까봐 망설이고 있는 사람들을 위해 집값 상승기에는 많이 오르고, 하락기에는 조금 떨어지는 ‘좋은 집’을 선택하는 요령을 정리해 보고자 한다.
첫번째 조건 : 직주근접(職住近接)성
예전에는 서울 도심권 등 업무시설 밀집지역 주변은 주ㆍ야간 유동인구가 많고 유흥상권이 형성되어 있어, 열악한 교육여건과 쾌적성으로 인해 주거지역으로서 선호도가 높지 않았다. 그렇지만최근은 상황은 달라졌다. 관공서나 대기업이 밀집된 서울 도심권의 경우 주택의 희소성이 높으며 부동산사용가치의 척도라고 할 수 있는 월세수요가 풍부하다. 소득 높은 직장인의 경우, 출ㆍ퇴근시간은 곧 근로소득의 기회비용이기 때문에 직장 근처에 집을 옮기려는 수요가 강하고, 그런 고소득 층의비율이 높은 아파트는 우수한 인문ㆍ사회적환경을 형성한다. 직주근접형 아파트들은 리먼사태에 아랑곳하지 않고 안정적인 가격상승세를 유지하고 있다.
두번째 조건 : 교통의 편의성
‘나는 부자라서 지하철 거의 안 타니, 역세권 아파트를 살 필요는 없다.’ 투자에 있어서 이런 사고는 바람직하지 않다. 왜냐하면 부동산은팔 것을 염두에 두고 사야하기 때문이다. 즉 수요가 풍부한 매물을 선택해야 하며, 바꿔 말하면 ‘나만 좋은 집’보다는‘대중이 좋아하는 집’을 선택해야 한다. 지하철 역과 직선거리로 500m(도보 8분) 이하가 되면 역세권이라 부르는데, 서울 역세권 중에서는 순환선인 2호선과 도심ㆍ여의도ㆍ강남 등 업무지역을두루 통과하는 3ㆍ5ㆍ9호선 주변에 위치한 아파트의 선호도가 높은 편이다. 복수의 노선이교차하는 환승역이면 더욱 좋은데 서울역, 공덕역, 왕십리역등 여러 노선을 이용할 수 있는 곳은 그 만큼 풍부한 수요를 갖추고 있어, 주변 아파트의 가격은 하방경직성이강하다(가격이 잘 안 떨어진다).
세번째 조건 : 주거의 쾌적성
주거의 쾌적성이란 하천 및 공원 등 녹지가 풍부하며, 상주인구밀도가 낮아 여유로운 주거를가능하게 하는 여건을 의미한다. 그런데 주거의 쾌적성은 그 희소성을 갖춘 곳에서 가치가 빛을 발하는데, 이는 ‘도심은 자연환경이 좋은 곳,수도권 외곽은 교통이 좋은 곳에 투자해야 한다.’라는 말과 맥락을 같이 한다. 예컨대 녹지가 풍부한 광교신도시의 경우 공원, 호수 등 우수한 자연환경에근접한 단지보다 신분당선 역사, 경기도청사 예정부지에 가까운 곳에서 아파트 선호도가 다소 높게 나타난다. 한편 용산은 도심ㆍ여의도ㆍ강남 등 업무지역의 한 가운데 위치하며 여의도공원 3배 면적의생태공원이 조성될 지역이라 투자성이 좋다고 볼 수 있다. 또한 영등포구 여의도동, 서초구 반포동, 잠원동, 송파구잠실동 등도 직주근접성 및 교통의 편의성과 함께 주거의 쾌적성을 함께 갖춘 선호지역이다.
네번째 조건 : 인문ㆍ사회적 환경
아파트를 사려는 국민 대다수의 관심사 중 빼놓을 수 없는 것이 교육환경이다. 아파트 단지내 초ㆍ중ㆍ고등학교가 모두 배치되어 있다면 더할 나위 없이 좋겠지만, 그렇지 않다면 가급적 큰 길을 건너지 않고 등ㆍ하교 할 수 있는지역이 좋다. 학군을 판단할 때 학교의 위치 못지않게 중요한 것이 학부모 및 학생의 교육열기로, 대개 소득 및 학력수준이 높은 학부모들이 다수 거주하는 곳이 교육여건도 좋은 편이다. 한편 쾌적한 주거환경을 저해하는 공장, 발전소, 폐기물 처리시설 등이 주변에 배치된 곳은 가급적 피하는 것이 좋다.
다섯번째 조건 : 평형대 다양한 대단지
일반적으로 500세대 이상의 대단지 아파트는 주변에, 도로나학교 및 공원 등 기반시설이 체계적으로 설치되어 있어 주거 편의성이 높으며 향후 재건축 및 리모델링 시에도 사업성이 높다. 또한 나홀로 아파트를 팔기가 어려운 것처럼 대단지라도 주변에 아파트가 없어 대규모 주거벨트를 형성하기 어려운나홀로 단지는 투자성이 높지 않다. 그리고 중소형 단일 평형으로 구성된 아파트보다는 여유있는 사람들의유입요인이 될 수 있도록 중대형을 포함해 면적대가 다양하게 분포되어 있는 단지를 선택하는 것이 좋다.
정부는 그간 서울의 주택부족 및 인구집중 문제를 해결하기 위해 수도권 1기 및 2기 신도시 정책을1980년대 후반부터 추진하였다. 그러나 현 시점 상당수 신도시의 미분양 및 베드타운 문제와 LH공사 등 공영시행자의 재정여건 감안 시, 추가적인 신도시 사업을벌이기는 당분간 어려울 것이다. 따라서 향후 10년 이상수도권 아파트 공급은 민간이 주도하는 재개발, 재건축, 리모델링등 주거환경 정비사업을 통해 이루어질 가능성이 높다. 주거환경 정비사업의 수익성은, 일반분양을 많이 그리고 가격 높게 받아 공사비 등 사업비용을 최대한 충당하여 조합원의 이익을 극대화 하는 것에달려 있는데, 이 역시 상기 5개 조건에 부합하여 수요층이두터운 아파트와 방향성을 같이 한다.
부동산팀장 신정섭
신한은행 자산관리솔루션부
shbfp@shinhan.com