좋은 공인중개사 사무소 고르는법(펌)

TV의 CF나 드라마를 보면 바둑이나 장기를 두다 손님이 오면 그제서야 마지못해 일어나 '집 보러 갑시다'하는 할아버지 중개인들이 나온다.

 

IMF 때는 공인중개사 자격증을 실업자 대책의 일환으로 내놓더니, 얼마 전 노인취업대책간담회에서는 노인들의 취업을 쉽게 하기 위해서 공인중개사의 문호를 더 개방해야 한다는 해법을 내놓기도 했다.

중개사를 몰라도 너무 모르는 사람들의 발상이다.

 

중개업소는 날로 진화하고 있으며, 곳곳에서 열심히 공부하는 중개사들이 무척 많다.

한양대 평생 교육원에서는 10달에 걸쳐 매주 6시간씩 부동산 공법을 공부하는 강좌가 있는데 200만원 이상 고액의 수강료에도 불구하고 전국 1000 여명이 이 강의를 듣고 있다. 물론, 대다수가 중개업자이다. 동국대 평생 교육원에서도 중개업자들이 넘쳐나고, 각종 부동산 관련 공부모임이나 세미나에 가보면 주경야독하고 있는 중개사들이 무척 많다. 부동산 관련 법률에 관해서는 변호사의 수준을 뛰어넘는 중개업자들도 많고, 부동산 관련 세법에 관해서는 세무사 이상으로 잘 아는 중개업자들도 많다.

 

그러나 부동산 중개 시장에는 공인중개사 자격증 없이 중개인으로서 중개업을 하시는 분들도 있다.(과거 복덕방을 운영하시는 분들에게 시험 없이 자격이 주어졌었다.)

1년 지나도 책 한 권 안 보는 중개사들도 있다.

자격증을 대여해서 중개업을 하는 중개인들도 있다. 이 경우 자격증 말소 등의 염려가 덜하기 때문에 조심성이 덜하고 사기성이 농후해 지기도 하다

다시 말해서 중개사의 실력이 천차만별인 것이다.

 

부동산에 투자되는 돈들은 결코 작은 돈이 아니다.

대다수 사람들에게는 일생을 걸려 번 소중한 돈이다. 이 돈을, 실업자 신세를 면할 목적으로 중개업소를 차린 분께 맡기란 말인가… 부동산 시장에는 큰 돈을 노린 사기꾼들도 많이 달려들고 있는데... 정부 당국자들의 안이한 생각 때문에 중개업소를 이용하고자 하는 고객은 상당한 위험에 노출되었고 중개업소의 선택이 더욱 중요하고 신중해져야 할 때가 왔다.

 

그러면 고객은 어떠한 중개업소를 골라야 하나….

 

첫째, 공인중개사가 운영하는 업소인지를 살펴야 한다. 아무래도 시험이라는 일련의 과정을 거친 사람들이 운영하는 만큼 자동으로 자격이 주어진 중개인들보다는 낫다. 작년부터 간판에 공인중개사사무실인지 중개인 사무실인지 명시하도록 조례가 바뀌었다. 간판을 보고 공인중개사가 운영하는 사무실인 지 확인하고 들어가는 것이 좋을 것이다.

 

둘째, 명의를 대여받아 하는 것은 아닌지 살펴야 한다.

중개사무소등록증이나 공인중개사 자격증을 보면 해당 중개사의 사진이 나와 있다.

그 중개사가 사무실에 있는 지를 살펴 볼 일이다.

 

셋째, 법률에 관한 지식이 있는지 살펴야 한다.

부동산 계약은 법이다.

법에 관한 지식 없이 중개하는 사람은 위험할 수 있다.

사무실 서가에 공법 책이 있는지, 공법 책이 없다면 사무실 주변이 무슨 지역인지(예, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 사업지역…)  지역의 용적률 건폐율이 어떻게 되는지 물어보시기 바란다. 우물쭈물 한다면 공법에 대해 지식이 거의 없을 확률이 높다.

 

넷째, 세법에 관한 지식이 있는지 살펴야 한다.

참여 정부하에서 양도세가 무척 무거워져서 세테크 없이 집을 사면 올라봐야 다 세금으로 나간다. 집이 있는 사람일수록 세금에 관해 잘 아는 중개사와 거래를 해야 한다.

A 씨는 집이 두 채였다. 작년 집값이 오를 것 같은 느낌이 있었지만, 양도세 비과세를 위해 2번째 구입한 집의 구입시점 1년 이내에 먼저 집을 팔기로 했다. 이 사정을 먼저 주택 인근 중개업자에게 설명하고 매도했다. 계약 후 잔금 때 세무사를 불러 놓고서야 그는 알았다. 매도한 집이 비과세 특례기간 중 구입한 집이라 2007년말까지만 팔면 양도세 비과세인 것을 … 남양주 덕소에 있는 그 아파트는 그 뒤로 2억원 가량이 올랐다.

중개업소에 가벼운 질문을 해 본다. 아는 사람이 2년 막 넘은 집(한 채 보유)을 팔려 하는데, 살 때 가격하고 팔 때 가격하고 1억 차이가 난다면서 양도세를 물어본다.

조금 세법에 지식이 있는 업자라면 그 자리에서  (1억-250만원)x36%-1,170만원 = 2340만원이라고 즉시 계산해 낼 수 있다. 계산을 못하고 나중에 연락주겠다고 하거나 한다면 세무지식이 별로 없는 사람일 것이다.

중개업자 중에는 자식이나 지인 등, 타인 명의의 자격증을 걸고 하는 사람들도 있는데, 1가구 1주택 비과세 요건조차 제대로 몰라 주변 중개업자에게 물어보곤 하기도 한다.(오늘도 어떤 중개업자가 부모자식이 서울에 각각 주택 1채씩을 갖고 있는데 세대분리를 통해 비과세가 될 수 있는 지를 물어서 가능하다고 했다가 혹시나 싶어, 거주기간을 묻자, 그건 안 물어봤다고 답해서 기가 막혔었다).

 

다섯째, 광고를 많이 하고 있는 중개업소인지를 살핀다.

매도자인 경우, 중개업소에 물건을 내 놔도 제때 못 팔아주면 손해를 볼 수 있다.

오프라인 광고는 상가수첩, 신문광고 수준이라 대개 비슷비슷하고 별 차이가 없다.

온라인 광고는 개별 업소마다 차이가 크므로 온라인 부동산포털 등을 살펴서 광고를 많이 하는 업소를 이용하는 것이 좋다.

 

중개업소의 실력에 따라 매매나 임대가 어렵거나 쉬운 건 물론이고, 구입한 부동산의 투자수익이 크게 달라진다. 아무리 실수요 목적(주거나 임대)에 잘 부합되었다 하더라도 향후 가격이 오르지 않는다면 중개업자를 탓하지 않을 수 없을 것이다.

 

좋은 중개업자를 선택해서 친하게 지내는 것, 부동산 재테크의 첫걸음이다.